500.000 Euro Eigenheim oder 30 Jahre ETF-Sparplan? Diese Frage beschäftigt fast jeden deutschen Haushalt. Das Eigenheim gilt als sichere Bank, als Altersvorsorge, als Lebenstraum. Der ETF-Sparplan gilt als rational optimal. Beide Seiten haben Recht — und beide übersehen wichtige Punkte. Hier ist die vollständige, ungeschminkte Rechnung.
Die Kosten des Eigenheims: Was die meisten vergessen
Kaufpreis ist nicht der Gesamtpreis. Diese Nebenkosten kommen dazu:
| Kostenposition | Typische Höhe | Beispiel (500k Haus) |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % (je Bundesland) | 17.500–32.500 € |
| Notarkosten | ~1–1,5 % | 5.000–7.500 € |
| Maklerprovision | 0–3,57 % (geteilt) | 0–17.850 € |
| Grundbucheintragung | ~0,5 % | 2.500 € |
| Gesamte Kaufnebenkosten | 5–12 % | 25.000–60.000 € |
| Instandhaltung p.a. | 1–1,5 % des Kaufpreises | 5.000–7.500 €/Jahr |
| Zinsen Kredit (25 J.) | Bei 3,5 % Zinsen | ~200.000–250.000 € gesamt |
Die ETF-Alternative: Was passiert mit dem gleichen Kapital?
Annahme: 100.000 € Eigenkapital und 1.500 € monatliche Rate — beides alternativ in einen ETF-Sparplan investiert (7 % Rendite p.a.). Nach 25 Jahren: ca. 1,5 Millionen Euro Depotwert. Das Eigenheim hätte nach 25 Jahren vielleicht 650.000–800.000 € Wert — abzüglich Zinsen, Nebenkosten und Instandhaltung. Rein rational gewinnt der ETF-Sparplan in vielen Szenarien.
Aber: Diese Rechnung lässt entscheidende Faktoren aus.
Was die ETF-Rechnung übersieht
Vier Punkte, die den ETF-Vorteil relativieren: (1) Mietkosten: Wer mietet, zahlt Miete — die nicht im ETF landet. Bei 1.200 € Miete p.m. sind das 360.000 € in 25 Jahren, die dem ETF-Anleger fehlen. (2) Kredithebelwirkung: Mit 100.000 € Eigenkapital kontrollierst du ein 500.000 € Objekt — Hebelwirkung, die im ETF ohne Kredit nicht möglich ist. (3) Steuerfreier Verkaufsgewinn: Das selbstgenutzte Eigenheim ist bei Verkauf nach 3 Jahren Eigennutzung komplett steuerfrei. ETF-Gewinne werden mit 25 % Abgeltungssteuer belegt. (4) Psychologischer Wert: Mietfreiheit im Alter, keine Kündigung, Gestaltungsfreiheit — das hat einen Wert, der sich nicht in Euro ausdrücken lässt.
Wann ist Kaufen besser als ETF?
Kaufen ist tendenziell besser wenn: (a) Du lange (10+ Jahre) am gleichen Ort bleibst — Kaufnebenkosten amortisieren sich erst nach mehreren Jahren. (b) Das Kaufpreis-Miet-Verhältnis unter 25 liegt (Kaufpreis ÷ Jahresmiete — je niedriger, desto besser für Käufer). (c) Die Zinsen niedrig sind oder du ein großes Eigenkapitalpolster hast. (d) Du das Objekt im Alter mietfrei bewohnen willst.
Wann ist der ETF-Sparplan besser?
Der ETF-Sparplan ist tendenziell besser wenn: (a) Das KMV über 30 liegt (Immobilien in Städten wie München, Hamburg, Frankfurt). (b) Du beruflich mobil bist und nicht weißt, wo du in 10 Jahren wohnst. (c) Du kein ausreichendes Eigenkapital hast (mindestens 20 % sollten es sein). (d) Du Flexibilität über alles schätzt.
Die beste Strategie: Beide kombinieren
Viele der besten Finanzstrategien kombinieren beides: Eigenheim als "erzwungenes Sparen" und Stabilität im Alter, ETF-Depot für Rendite und Liquidität. Wer sein Eigenheim abbezahlt hat und parallel einen ETF-Sparplan führt, ist für das Alter optimal aufgestellt. Den Einstieg in den Sparplan erklärt der Vermögensaufbau in 5 Schritten.
